工业上楼已是趋势

随着城市不断集聚发展，在集约有限的城市空间内，土地资源变得越来越紧张。加之城市产业转型升级，大量高精尖产业需适配创新的生产空间，由此“工业上楼”创新模式受到越来越多的关注。简单地说，“工业上楼”就是将重量较轻、震动较小的生产设备迁移至高层，实现立体式开发。该理念缘起于2012年，首先由深圳提出，深圳将新一代信息技术、人工智能等高端产业的研发生产环节搬进了摩天大楼。

工业是实体经济的主体，在经济增长目标的驱动下，工业发展往往面临转型升级加速和土地资源紧张的双重压力，这种情况下，“工业上楼”——成为工业载体空间新模式。

随着城市快速发展下，我国工业化水平不断提升，而城市增量土地逐渐减少。为解决工业用地紧张的问题，进一步优化地区产业结构，促进产业转型升级，催生了一种工业新趋势——“工业上楼”。

政府通过引导企业进入高层厂房，使工业空间由「二维」转向「三维」，从而达到有效盘活低效土地、溢出更多发展空间的目的。

工业上楼，有些流程？

产业筛选，找寻上楼企业

众所周知，「工业上楼」存在一定限制，并不是所有企业都适合上楼。比如有些工业生产要用到大型机器设备或重型起重运输设备，或者生产的产品体积重量很大，让这些企业上楼就不现实。此外，企业生产所产生的噪音、污染、辐射等也是能否上楼必须考虑的因素。

引导企业上楼，首要任务是找到适合上楼的对象。各地都会根据自身的需求，结合具体条件制定工业上楼企业刷选的政策。常见的考虑因素有环保安全、减振隔振、工艺要求、垂直交通、设备载重。

「工业上楼」要满足企业特殊需求

工业有千行千面的特点，不同企业对厂房建筑有不同的需求。

在「工业上楼」提出之前，全国半数以上的厂房都是单层，最多不超过三层，企业有什么特殊需求直接定制开发即可。如今大家同在一个屋檐下，能否满足企业的定制化需求，直接决定了企业是否有上楼的可能。

比如，生物医药企业需要十万级洁净厂房，引导这些企业上楼，要满足生产工艺和空气洁净度的要求；精密仪器制造对振动较为敏感，建筑设计就要有防振减振措施；轻生产企业涉及大型机械设备，厂房的层高、承重等建设标准要达到相应标准。只有企业的基本需求得到了满足，企业才有上楼的可能。

政府先行，引导上楼

「工业上楼」发展不起来，一个重要的原因是企业自建高层厂房的意愿不强。因为高层的建安成本和维护成本远高于单层厂房。可建成之后使用是否方便？市场是否能接受这种生产形式？租金回报大概有多少？这些都是未知数。用已知的投入换未知的市场，任哪个企业也不愿做。

在这样的背景下，政府应起到引领作用。如先安排一定比例的新增建设用地计划指标专项用于建设厂房，并以财政补贴形式，通过平台公司或国有企业先集中建设一批高层厂房，以低于市场价租赁给企业，待区域成熟以后，再逐步回归市场价值。这样既为入驻企业节约了购地建厂资金，节省了规划设计和建设厂房的时间，更是打造了一张「工业上楼」的金名片。

政策驱动，扶持上楼

要实现「工业上楼」，前期政策驱动是关键因素，只要政策足够有吸引力，便能充分调动企业上楼的积极性。当「工业上楼」阶段性目标完成之后，再调整支持政策由前期开发向后期的税收和产出环节转移

一是拿地成本方面，二是土地性质方面，三是开发模式方面，四是企业租赁方面。

比较优势，刺激上楼

企业决策向来以利润为导向，政府想引导企业上楼，就必须给出一个充分的理由。（节约用地、土地集约化利用，这是对政府的好处，不是企业上楼的理由）

刺激企业上楼的因素，优惠政策肯定算一个。但更多的比较优势需要园区在建设之初就做好系统规划。

首先是环境优势，传统厂房位于工业区，外部环境较差，高层厂房的环境应以写字楼为标准打造，创建高端办公、花园办公的氛围，以适应企业研发、办公、生产一体化的需求；二是硬件优势，传统厂房环境脏乱、夏天闷热、冬天阴冷，高层厂房配置中央空调系统、新风系统、智慧化管理系统，对企业工作体验、品牌形象、招聘用工等有很大帮助；三是产业集聚优势，通过「工业上楼」，把产业链相关企业集中在特定区域，引导产业发展布局，实现产业聚集。

共有产权，合作上楼

中小企业是「工业上楼」的主力军，政府层面应从政策上支持中小企业以自主开发、入股合作等方式建设高层厂房。此外，政府也可以国有土地使用权作价出资（入股）的模式与中小企业共同建设，以土地撬动投资，推动优势高成长中小企业上楼。

全局规划，吸引上楼

园区的空间规划必须从全局出发，兼顾各种业态的协调发展，才能使收益最大化。

「工业上楼」是一种做法，不是一种定位。如果被「工业上楼」四个字框住，把所有厂房都建成高层，企业会感觉密集、不透气、不耐看。因此，除了高层产品，园区还应配置一定比例的单层和多层（2-3层）厂房，增强空间的层次感与高级感，提升整个项目的品质和溢价。

当然，「工业上楼」客观上存在市场偏好，底层厂房永远最受欢迎，高层则容易闲置，因此对这两种产品要采取差异化的定价策略。

集约发展，避免外迁

相较传统工厂，“工业上楼”强调规划先行，引领后续的开发建设与招商运营，企业生产、设计、研发环节不再受限于空间局限，切合企业一体化发展的需求。

同时，把工业厂房中融入生产配套、生活服务配套等，实现空间集约、功能复合目标，写字楼化的办公环境可满足高端人才对研发生产环境的需求；也能满足企业对生产空间需求，释放更多产业发展空间，变相降低企业用地成本，避免企业因成本问题外迁。

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